二手房过户，钱都花在哪了
在临泽买二手房，除了跟房主谈好房价，过户环节要交的费用也是一笔实实在在的开支。很多人第一次接触，容易听中介报个总数就稀里糊涂交钱。这里把过户涉及的费用项拆开说清楚，帮你在交易前心里有个底。
大头是税费，但不同房子差别很大
二手房过户费用里，占绝对比例的是税费。具体交多少，主要看两个条件：房子满不满两年（以房产证登记日期或契税票日期为准）、满不满五年，以及买方是首套房还是二套房。
契税是买方必须交的。临泽目前的执行标准跟全国基本一致：首套房90平方米以下按1%征收，90平方米以上按1.5%；二套房90平方米以下按1%，90平方米以上按2%。这个比例是固定的，按税务局的评估价计算，不是按你和房主谈的成交价算。评估价通常略低于市场成交价，但不会低太多。
增值税及附加是卖方交的，但谈判中往往会转嫁给买方。房子满两年，普通住宅免征增值税；不满两年，需要按全额5.3%左右征收（含附加税）。临泽县城的存量房，房龄超过两年的占大多数，这一项在多数交易里能省掉。但如果看中一套次新房，房子刚办证两三年，这笔钱就要单独算清楚了。
个人所得税同样由卖方承担，通常为房屋总价的1%（或差额的20%）。如果房子是卖方家庭满五唯一（房产证满五年且是家庭名下唯一住房），免征个税。这一条很多房主自己都不清楚，签合同前问清楚“满五唯一”情况，有时候能省下好几千块。
几项几百块的小费用
税费之外，还有一些固定金额的费用，不多，但要提前知道。
不动产登记费住宅类为80元/件，这是房管局收的。如果需要加急办理，有的地方有加急通道，但临泽一般正常流程也就几个工作日，没必要花冤枉钱。
测绘费一般在几百元，有的老房子房产证附图缺失或边界不清，过户时要重新测绘。大部分房子不需要，但遇到单位房、自建房性质的二手房，可能要多这一步。
土地出让金，这是容易被忽略的一项。如果房子是划拨土地（比如早期的房改房、单位集资房），过户时要补缴土地出让金。按临泽的惯例，通常是房屋建筑面积乘以一定的金额，几十块钱一平方米。具体数额在国土窗口能查，买房前先去问一下是划拨还是出让，能省掉后续麻烦。
交易中容易忽略的几个环节
中介费是另一笔大额支出。临泽的中介费率一般在1%到2%之间，可以谈。很多购房者只关注房价，中介费随口答应，最后成交时才发现按2%算，一套五十万的房子就是一万块。建议看房之前就把中介费比例谈清楚，最好写到书面。
如果贷款买房，涉及评估费和按揭服务费。评估费是银行认可的评估公司收的，通常在几百到一千多元。请注意，现在很多银行已经免除了按揭服务费，中介如果向你收“贷款服务费”且金额较高，可以多问一句是不是银行收的。
还有一项容易被忽略的是物业交割费用。过户前要跟房主去物业结算清楚欠费，包括物业费、暖气费、水费电费。临泽的暖气费按采暖季收取，这笔钱在冬天成交时数额不小，合同里要写清楚交割时间节点，防止前一年的欠费落在你头上。
税费的交纳节点一般在过户递件之前。签完合同、做完网签，就可以去税务窗口核税缴税了。缴完税才能去不动产登记窗口受理过户。整个流程走下来，如果材料齐全，临泽这边一般两三个工作日就能出证。
最后提醒一点，以上提到的费率标准是常态情况，具体到每一套房，成交价格、房屋面积、持有年限窗口审核都有差异。签合同前，带上房产证复印件去临泽县政务服务中心的税务和不动产窗口问一遍，免费又准确，比听别人转述更踏实。